TIN TỨC - SỰ KIỆN

QUY ĐỊNH VỀ BÁN CĂN HỘ KHI LÀM XONG MÓNG

Theo nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở, có hiệu lực từ tháng 10/2010, các chủ đầu tư bất động sản được phép bán 20% tổng số nhà thương mại trong dự án của mình nhằm huy động vốn trước khi hoàn thiện hạ tầng và phần móng công trình.

Tuy nhiên, thực tế các hợp đồng góp vốn vẫn được sử dụng tràn lan, bất chấp khuyến cáo của cơ quan quản lý rằng những người mua nhà diện này có thể sẽ không được cấp “sổ đỏ” nếu chủ đầu tư không lập danh sách khách hàng để sở xây dựng địa phương phê duyệt.

Nhằm giúp cho các chủ đầu tư thuận lợi hơn trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, Bộ Xây dựng khi soạn thảo Nghị định 71 đã phải đưa ra quy định tất cả các chủ đầu tư dự án bất động sản, khu đô thị được phép bán 20% không phải qua sàn giao dịch. Lý giải cho việc ban hành quy định này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, đó là một chính sách có phần ưu ái cho các chủ đầu tư nhằm giúp họ “giữ quan hệ” với các đối tác... đã giúp đỡ chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án.

Để ngăn chặn các DN bất động sản “vượt rào”, bán sản phẩm quá 20% quy định, Nghị định 71 đã nêu rõ nhiệm vụ của chủ đầu tư khi huy động vốn theo hình thức này là họ phải lập danh sách những người mua trong diện 20% không thông qua sàn nộp lên sở xây dựng địa phương để phê duyệt. Đó là điều kiện để những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu không thông qua sàn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc/và giấy chứng nhận sở hữu nhà – sổ đỏ.

Ông Đào Anh Tuấn, Trưởng phòng Quản lý dự án, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, cuối tháng 6/2011, Sở này mới nhận được báo cáo của 22 dự án bất động sản trên địa bàn đề nghị được bán nhà theo quy định 20%. Tuy nhiên, ông Tuấn cho biết: “Sau khi tiến hành hướng dẫn cho các DN theo quy định, đến nay chúng tôi mới nhận được 10 danh sách, nhưng mới phê duyệt được 2 danh sách”.

Theo ông Tuấn, ngay sau khi Nghị định 71 có hiệu lực, Sở Xây dựng Hà Nội đã mở một chuyên mục trên website của Sở để đăng tải công khai danh sách những người mua nhà diện 20% không thông qua sàn tại các dự án. Nhưng đến nay, theo tìm hiểu của phóng viên ĐTCK thì mới chỉ có danh sách của 2 dự án mà quy mô là rất nhỏ so với nhiều công trình nhà ở khác ở Hà Nội đã khởi công từ tháng 10/2010 tới nay.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án lớn trên địa bàn Hà Nội đã vi phạm Nghị định 71 khi cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với các nhà đầu tư sau khi đã cầm tiền góp vốn của họ mà không nộp danh sách 20% khách hàng đó lên cho Sở Xây dựng phê duyệt. Lý do dễ hiểu là nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20% lượng nhà ở thương mại, thậm chí là bán hết sạch trước khi mà họ hoàn thiện hạ tầng móng.

Ông Tuấn nhấn mạnh, khi người mua cầm trong tay cái gọi là Hợp đồng góp vốn mà trong đó ghi rõ góp vốn và được phân chia sản phẩm là nhà ở, thì đồng nghĩa là chủ đầu tư đã sử dụng hình thức huy động vốn bằng cách bán nhà 20% không thông qua sàn. Đương nhiên, người góp vốn sẽ có tên trong một danh sách được trình lên Sở Xây dựng để sau này có quyền được làm sổ đỏ.

Với khó khăn về tài chính như hiện nay, nhiều DN đã “lách luật” huy động vốn bằng hợp đồng góp vốn trước khi dự án xong móng, thậm chí cả khi dự án còn chưa có quy hoạch 1/500. Khi dự án đủ điều kiện lập hợp đồng mua bán, chủ đầu tư sẽ chuyển sang ký hợp đồng mua bán với khách hàng và hủy hợp đồng góp vốn. Nghị định 71 với mong muốn làm minh bạch thị trường bất động sản, song đưa ra những quy định khó giám sát, khó triển khai trong thực tế đang có nguy cơ bị vô hiệu hóa.

Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS sửa đổi, có hiệu lực từ 01/07/2015.

PHẦN I: NHỮNG ĐIỂM THAY ĐỔI CƠ BẢN NHẤT
1.Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: : Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Bổ sung quy định, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình
2. Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:  Quy định này đã được thí điểm trong 5 năm trở lại đây, tuy nhiên, các điều kiện thì rất khắt khe. Với sự thay đổi trong Luật Nhà ở, người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được nới lỏng hơn. (Phân tích cụ thể hơn ở Phần 2 dưới đây)
3. Muốn kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp).
Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ thì không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế.  (Thuế chuyển nhượng BĐS hiện hành được tính 2% trên giá trị hợp đồng).
4. Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng: Quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trước đây là 6 tỷ đồng. Nay, thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
5. Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.
7. Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhà ở; nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư.
PHẦN II: PHÂN TÍCH CỤ THỂ HƠN VỀ NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ TẠI VN
Cá nhân người nước ngoài không những được mua bất động sản để ở mà còn được phép kinh doanh.
Đó là một trong những thay lớn trong chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam mà Quốc hội mới thông qua. Chính sách này sẽ loại bỏ nhiều ràng buộc trước đó áp dụng với khách hàng nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam. Có 5 sự thay đổi lớn đáng chú ý:
Đối tượng được sở hữu: Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Điểm thay đổi lớn ở đây đó là “cá nhân nước ngoài chỉ cần nhập cảnh vào Việt Nam”, trong khi trước đây là phải cư trú ở Việt Nam từ 1 năm trở lên.
Loại hình nhà ở: Tất cả loại hình bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất như biệt thự hay nhà liền kề (trước đây quy định này chỉ được áp dụng với căn hộ chung cư).
Số lượng: Không giới hạn về số lượng nhưng tại 1 tòa chung cư tổng số người nước ngoài cư trú không quá 30% lượng căn hộ. Nếu là biệt thự, liền kề thì ở 1 khu vực tương đương số dân 1 phương thì người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn.
Trước đây, một người nước ngoài chỉ được phép mua 1 căn hộ chung cư tại Việt Nan.
Mục đích sử dụng: Bất động sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân người nước ngoài có thể được cho thuê lại, mua bán, thừa kế hoặc thế chấp.
Trước đây, người nước ngoài chỉ được mua nhà với mục đích dùng để ở.
Thời hạn sở hữu: 50 năm và có thể được gia hạn với các điều kiện tương tự được quy định trước đó. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài giống người Việt.
Với những thay đổi có thể nói là “nới lỏng” hơn rất nhiều như trên. Thị trường địa ốc đang quan tâm đến việc liệu những thay đổi này sẽ có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
Nhiều chuyên gia, giới phân tích đã có những nhận định về những sự thay đổi này sẽ giúp thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Điều cần lưu ý ở đây là việc sửa đổi lần này có thể chưa có tác động ngay lập tức, nhưng chắc chắn sẽ khiến thị trường nhà ở đã được cải thiện gần đây đi theo hướng tích cực hơn, trước đây cũng do quy định khắt khe đối với người nước ngoài nên thị trường BĐS luôn bị chi phối bởi các chủ đầu tư, nhà thầu, khách hàng và nhà đầu tư trong nước. Ngoài ra, có thể bị vắng bóng các chủ đầu tư uy tín, thị trường cho thuê nhỏ lẻ, chính sách cho vay mua nhà và thị trường thế chấp giới hạn,…
Vì thế, sự thay đổi lần này sẽ tạo thế cân bằng, minh bạch và ổn định cho thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam; đồng thời được kỳ vọng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện ở một mức độ nào đó các vấn đề được đề cập ở trên.
Những sửa đổi mới này theo sau các cải cách pháp lý tổng thể có ảnh hưởng đến nhiều phân khúc thị trường và ra đời ngay thời điểm mà khi các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam.
Chỉ còn 2 quy định duy nhất còn hạn chế đối với người nước ngoài là thời hạn sở hữu không quá 50 năm và số lượng bất động sản được sở hữu.